Het Nederlands Dagblad van 26 juli 2022 berichtte over een voor de kerkenraad van de  Hervormde Gemeente te Siddeburen-Steendam-Tjuchem teleurstellend verlopen rechtszaak bij de kantonrechter van de rechtbank Groningen. De uitspraak maakt duidelijk dat kerken(raden) bij het aangaan van rechtshandelingen, in het bijzonder wellicht het aangaan van huurovereenkomsten, er verstandig aan doen eerst juridisch advies in te winnen. Dat kan een frustraties, kosten en ook juridische procedures in veel gevallen voorkomen. Als de Hervormde Gemeente te Siddeburen-Steendam-Tjuchem vooraf juridisch advies zou hebben ingewonnen, zou zij zeer waarschijnlijk de huurovereenkomst niet zijn aangegaan althans niet onder dezelfde voorwaarden.

Begrijpelijk
De Hervormde Gemeente heeft namelijk in 2013 een huurovereenkomst gesloten waarbij zij haar pastorie voor onbepaalde tijd verhuurde. Aanleiding daarvoor was dat de toenmalige predikant van de Hervormde Gemeente geen gebruik maakte van de pastorie. Het is begrijpelijk dat de Hervormde Gemeente de woning niet zomaar leeg wilde laten staan. Er zijn allerlei goede argumenten te bedenken waarom de Hervormde Gemeente in 2013 ervoor heeft gekozen om haar pastorie te verhuren. Alleen al vanuit financieel oogpunt is het begrijpelijk dat de pastorie zou worden verhuurd, omdat de verhuur van de woning geld opbrengt waarmee de kosten van de pastorie geheel of minstens gedeeltelijk zouden kunnen worden gedekt. Dus het idee om als de pastorie toch leeg staat die te verhuren is geen gekke gedachte; begrijpelijk zelfs. Echter, het verhuren van een woning is gemakkelijker gezegd dan gedaan. De wet kent namelijk stevige huurbescherming aan de huurder waardoor een huurovereenkomst niet zomaar door de verhuurder, in dit geval de Hervormde Gemeente, kan worden beëindigd. In het huurrecht komen veel regels voor waaraan partijen bij een huurovereenkomst zijn gebonden zonder dat zij daarvan zomaar afstand kunnen doen; zogenaamde dwingendrechtelijke regels. Die zijn vooral beperkend voor de verhuurder.

Dwingend recht
Ook in dit geval stuiten de vorderingen bij kantonrechter van de Hervormde Gemeente af op de dwingend in de wet voorgeschreven opzeggingsgronden voor de verhuurder. Dit ondanks het feit dat, zo lijkt te volgen uit de uitspraak van de kantonrechter, de Hervormde Gemeente met de huurder voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst een mondelinge afspraak zouden hebben gemaakt waarbij de huurovereenkomst zou eindigen als er een nieuwe predikant gevonden was, die de woning nodig zou hebben. Waar in zijn algemeenheid al geldt dat een mondelinge afspraak juridisch kwetsbaar is, omdat zij lastig te bewijzen is, komt in het huurrecht aan een dergelijke afspraak ook niet per definitie veel waarde toe, zeker niet als die mondelinge afspraak door de huurder wordt ontkend, zoals in onderhavige geval. Dat de Hervormde Gemeente destijds, voor het aangaan van de huurovereenkomst, een dergelijke afspraak zou hebben gemaakt of heeft willen maken, is best begrijpelijk; het ligt immers voor de hand dat zij de woning weer als pastorie zou willen kunnen gebruiken als er een nieuwe predikant zou zijn. Echter, die beoogde mondelinge afspraak, is naïef, maar geeft er ook blijk van dat de Hervormde Gemeente te goedgelovig was. Dat geloven tot de aard van de Hervormde Gemeente behoort, betekent niet dat zij het stoffelijke met het geestelijke moet verwarren.

Opzeggingsgrond
Voor het beëindigen van een huurovereenkomst van woonruimte geldt namelijk dat de verhuurder altijd gebonden is aan een opzegging van die overeenkomst overeenkomstig de wijze waarop dat in de wet is bepaald. Daarin is ondermeer bepaald dat de verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen daarvoor een opzeggingsgrond nodig heeft die in de wet is voorgeschreven. Daarin ligt een beperking om tot opzegging van de overeenkomst te komen. Er zijn maar een aantal door de wet omschreven opzeggingsgronden; die zijn limitatief. Het zijn deze opzeggingsgronden waarop de verhuurder zich in haar opzeggingsbrief zal moeten beroepen en waarop de kantonrechter de rechtmatigheid van die opzegging toetst. Als de kantonrechter concludeert dat niet aan de opzeggingsgrond is voldaan, heeft de door de verhuurder gedane opzegging geen effect en blijft de huurovereenkomst bestaan en duurt zij voort. In onderhavige geval beriep de Hervormde Gemeente zich op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. En hoewel er begrip is op te brengen voor deze opzeggingsgrond blijkt deze grond juridisch niet eenvoudig in te roepen. Zo is het argument van de Hervormde Gemeente dat de woning als pastorie zou moeten worden gebruikt, niet zomaar reden voor dringend eigen gebruik. Hoewel ogenschijnlijk een pastorie als een dienstwoning zou kunnen worden aangemerkt, is zij dat niet zondermeer. Het is begrijpelijk dat wellicht de Hervormde Gemeente er wel steeds vanuit is gegaan dat de pastorie als dienstwoning zou kunnen worden aangemerkt; mogelijk dat die gedachte ook een rol heeft gespeeld bij de beslissing om de woning te verhuren. De gedachte zou vermoedelijk kunnen zijn geweest dat de woning dan tijdelijk zou kunnen worden verhuurd totdat de Hervormde Gemeente de woning weer nodig zou hebben als pastorie. Dat is op zichzelf geen rare gedachte, maar desondanks juridisch onjuist. Om een woning als dienstwoning te kunnen aanmerken in juridische zin is het noodzakelijk dat die woning beslist nodig is voor de goede uitoefening van het ambt van predikant. Het is misschien praktisch dat de predikant vanuit de woning zijn werkzaamheden zou kunnen doen, maar niet noodzakelijk. Nu van noodzakelijkheid geen sprake is, is ook geen sprake van een dienstwoning. Die omstandigheid kon dus geen rol van betekenis spelen bij de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik.

Te goedgelovig
Ook het argument van de Hervormde Gemeente dat zij de woning nodig zou hebben omdat zij aan haar nieuwe predikant had toegezegd dat hij de woning als pastorie zou kunnen gebruiken, snijdt geen hout. De kantonrechter oordeelde dat die omstandigheid voor risico van de Hervormde Gemeente komt; zij heeft immers een toezegging gedaan op een moment dat de huurovereenkomst nog niet was beëindigd. En ook hier geldt dat voorstelbaar is dat de Hervormde Gemeente te goedgelovig is geweest; zij vertrouwde erop dat de huurder vrijwillig zou meewerken aan de beëindiging van de huurovereenkomst; de Hervormde Gemeente ging er immers vanuit dat dit ook zo bij het aangaan de huurovereenkomst mondeling zo zou zijn afgesproken. Nu die afspraak niet is komen vast te staan, kan zij ook niet meewegen bij de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik.

Goede raad
De uitspraak van de kantonrechter maakt duidelijk dat het sluiten van een huurovereenkomst voor woonruimte door een kerk omgeven is door allerlei juridische voetangels en klemmen. Hoe logisch en praktisch het tijdelijk verhuren van de pastorie ook lijkt, eenvoudig is dat niet. Dergelijke afspraken vragen om de benodigde kennis van zaken en ook een mate van zakelijkheid die zich niet verdraagt met goedgelovigheid. En dat geldt niet specifiek alleen bij het sluiten huurovereenkomsten, maar evenzeer voor andere afspraken. Het getuigt van goed bestuur als kerken bij het aangaan van verplichtingen zich voorafgaande daaraan goed juridisch laten voorlichten. Dat kost uiteraard geld, maar het voorkomt teleurstellingen zoals bij de Hervormde Gemeente Siddeburen-Steendam-Tjuchem. Goede raad is wellicht duur, maar te goedgelovig-zijn is vele malen duurder. 

 

Reactie toevoegen

commentaar