Onvoorziene omstandigheden

  • Geplaatst op: 3 April 2020
  • Door: Hans Bügel

Door de coronavirus maatregelen komen ondernemers in sommige gevallen in liquiditeitsproblemen. Omzet valt weg terwijl de maandelijkse vaste lasten gewoon doorbetaald moeten worden. Het is dan ook niet vreemd dat ondernemers mogelijkheden zoeken om de kosten te drukken. Weliswaar biedt de overheid een aantal regelingen waarmee zij ondernemers financieel tegemoet komt, maar dat neemt niet weg dat bijvoorbeeld huur- en hypotheeklasten doorbetaald moeten worden. Inmiddels heeft de HEMA-directie aan haar verhuurders aangekondigd dat zij door de coronacrisis voor de komende twee maanden slechts de helft van de huur zal betalen. Het Nederlands Dagblad van afgelopen maandag berichtte dat de advocaten mr. Ceder en mr. Frederiksen voorbeeldbrieven beschikbaar stellen aan kerken en ondernemers om te komen tot tijdelijke huurverlaging. 

Juridische chaos
Het doet een beetje denken aan de eenzijdige huurprijsverlaging die destijds de V&D doorvoerde voorafgaande aan haar faillissement. V&D had met een aantal verhuurders afspraken gemaakt over huurverlaging, maar niet met verhuurder Mondia. V&D had aan Monia eenzijdig bericht de huur ook te zullen verlagen. Op die manier probeerde V&D haar faillissement te voorkomen. De verhuurder accepteerde deze eenzijdige huurverlaging niet en stapte daarop naar de kantonrechter. De kantonrechter overwoog in kort geding dat “toewijzing van de stellingen van V&D zou tot gevolg kunnen hebben dat andere noodlijdende bedrijven eveneens haar toevlucht zullen nemen tot een drastische verlaging van de maandelijkse huur- of hypotheekverplichting. Met een beroep op het economisch belang en een appel op de saamhorigheid in de samenleving zou dan, in de lijn van V&D doorredenerend, bereikt kunnen worden dat een faillissement kan worden voorkomen. In Nederland dreigt dan, zo vreest de kantonrechter, een juridische chaos. Enige zekerheid voor een verhuurder is er niet meer. Het gaat ook leiden tot rechtsongelijkheid binnen het huurrecht: particuliere huurders staan ook vaak aan de rand van de afgrond en niet valt in te zien waarom deze categorie huurders dan niet de mogelijkheid zouden hebben om de huur eenzijdig met de helft te verlagen. Deze zeer onwenselijke situatie moet worden voorkomen.” 

Misbruik van recht
Ofschoon de vrees van de kantonrechter dat er een juridische chaos ontstaat wanneer noodlijdende bedrijven hun toevlucht nemen tot eenzijdige drastische maandelijkse huur- of hypotheek verlagingen niet onbegrijpelijk is, blijft het vonnis van de kantonrechter niet in stand. Echter, vermoedelijk was niet zozeer de overweging van de kantonrechter als zodanig onjuist, maar bleek dat in het specifieke geval van V&D de verhuurder toch misbruik maakte van haar bevoegdheid. Die misbruik van bevoegdheid werd in feite aangenomen omdat alle andere verhuurders aan een minnelijke regeling hadden meegewerkt om tot substantiële huurverlaging te komen. Door als enige verhuurder vast te houden aan de volledige huurprijs werd misbruik gemaakt van recht. Immers, door die huurverlaging ten laste van de andere verhuurders was de eigen positie van verhuurder Mondia veiliggesteld. Door onder die omstandigheden vast te houden aan de volledige huur, wordt er misbruik gemaakt van het recht dat deze verhuurder heeft.

Onaanvaardbaar
Daarmee lijkt het erop dat de casus V&D wellicht een uitzondering is op het uitgangspunt zoals de kantonrechter dat verwoordde. Als huurders eenzijdig er voor kunnen kiezen om hun moverende redenen de huur niet volledig te voldoen zonder dat een verhuurder daartegen iets zou kunnen ondernemen, ontstaat er inderdaad juridische chaos. Het is min of meer ook het standpunt van de wetgever. Alleen in uitzonderlijke situaties biedt de wetgever onder stringente voorwaarden mogelijkheden om gemaakte afspraken open te breken. Dat zou kunnen als er sprake is van omstandigheden waarbij het naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is om contractspartijen aan de gemaakte afspraken te houden of wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden. 

Strenge eisen
Het lijkt erop dat de coronavirus een beroep op onvoorziene omstandigheden voor de hand liggend is. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de voorbeeldbrieven van advocaten Ceder en Frederiksen; toch is het waarschijnlijk in de praktijk niet zo eenvoudig om met succes een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Een beroep op onvoorziene omstandigheden moet namelijk voldoen aan strenge eisen. Uitgangspunt is immers dat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat iedereen zich houdt aan het gegeven woord, zodat het moet gaan om dusdanige omstandigheden dat partijen instandhouden van de overeenkomst niet mogen verwachten. Aan die norm wordt niet snel voldaan, terwijl de praktijk ook uitwijst dat rechters terughoudend zijn om onvoorziene omstandigheden aan te nemen. Dat het coronavirus en de overheidsmaatregelen tot omstandigheden leiden die niemand heeft voorzien, ligt wellicht voor de hand, maar of die omstandigheden ook met zich meebrengen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht, is daarmee niet per definitie gegeven. Immers, als te gemakkelijk onvoorziene omstandigheden tot aanpassingen van overeenkomsten leidt, kan dat tot rechtsonzekerheid leiden. Er is dan onvoldoende zekerheid dat afspraken die partijen maken ook metterdaad worden nagekomen. Dat bij het sluiten van een overeenkomst soms omstandigheden niet te voorzien zijn, is in beginsel een risico dat als uitgangspunt behoort bij het sluiten van overeenkomsten. 

Voor beide partijen onvoorzien
In dit verband is van belang om te realiseren dat weliswaar de omstandigheden onvoorzien kunnen zijn, maar dat een wederpartij de wijziging van de overeenkomst niet zonder meer hoeft te verwachten. Dat het coronavirus voor huurders en hypotheekbetalers onvoorzien en diep ingrijpend is, mag zo zijn, maar die ingrijpende gevolgen kunnen ook voor verhuurders en hypotheekverstrekkers gelden. Het is voorstelbaar dat onder normale omstandigheden onvoorziene omstandigheden in meerderheid van de gevallen slechts één van de partijen treft, terwijl het coronavirus vermoedelijk voor beide partijen onvoorzien is, maar voor één der partijen het niet redelijk is noch billijk is de overeenkomst te wijzigen. Verhuurders en hypotheekhouders hebben ook hun verplichtingen en het zomaar verlagen van de huur is daarmee dan ook niet vanzelfsprekend. 

Treed in overleg
Met de wetenschap dat een wijziging van de overeenkomst juridisch niet eenvoudig is, komt het erop aan dat contractspartijen, in deze crisis, met elkaar in overleg treden. Beide partijen hebben er immers belang bij dat de overeenkomst kan worden gecontinueerd, terwijl voor beide partijen het ook duidelijk is dat geen van hen rekening heeft gehouden met een virus met zo’n enorme impact. Het op voorhand innemen van juridische posities kan een dergelijk gesprek in de weg staan waardoor het vinden van een redelijke oplossing voor beide partijen wellicht onhaalbaar is. Belangrijk is dat partijen over en weer open naar elkaar durven te zijn over welke feiten en omstandigheden relevant zijn om al dan niet mee te kunnen werken aan een wijziging van de overeenkomst. Daarbij komt het vooral aan op verantwoord ethisch handelen. Als verhuurders bijvoorbeeld niet of niet volledig afhankelijk zijn van de huurinkomsten, maar hoogstens minder rendement maken, is het moreel niet onredelijk dit offer in deze tijd onder deze omstandigheden te brengen. In deze uitzonderlijke tijden zouden partijen er daarom goed aan doen niet slechts op het eigen belang te letten, maar vooral ook op het belang van de ander. Bovendien zou, indachtig het arrest van de Hoge Raad inzake de V&D een verhuurder misbruik van recht kunnen worden verweten als zij koste wat het kost wil vasthouden aan de overeengekomen huur of hypotheek.

Deugdelijke onderbouwing
Mocht overleg geen soelaas bieden en een juridische procedure noodzakelijk zijn dan is het van groot belang om de noodzaak van de wijziging goed onder woorden te brengen en daarbij vooral te onderbouwen waarom de andere partij, naar redelijkheid en billijkheid, de in instandhouding van de overeenkomst niet zou mogen verwachten. Dat is maatwerk en een beroep op een wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden wordt waarschijnlijk niet toegewezen als slechts in algemene zin een beroep wordt gedaan op onvoorziene omstandigheden. Het is niet raadzaam erop te gokken dat de rechtbank hun stringente toepassing van de regels versoepelen omdat het coronavirus nu eenmaal enorme gevolgen heeft voor iedereen. Het klakkeloos overnemen van een voorbeeldbrief of het eenzijdig stoppen met betalen van de huur of hypotheek is een juridisch risico dat onverantwoord is. Het is dan ook raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen om goed beslagen ten eis te kunnen komen. Als u dat niet doet, bestaat de reële kans dat u opnieuw voor onvoorziene maar vooral ook onaangename verrassingen komt te staan. Dat lost uw problemen niet op. Een gemakkelijke oplossing is er vermoedelijk niet.

Reactie toevoegen

Filtered HTML

  • E-mail- en internetadressen worden automatisch aanklikbaar.
  • Toegelaten HTML-tags: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.

Full HTML

  • E-mail- en internetadressen worden automatisch aanklikbaar.
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.

Plain text

  • Geen HTML toegestaan.
  • E-mail- en internetadressen worden automatisch aanklikbaar.
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.